On se laisse souvent surprendre quand on arrive au Portugal : les règles pour faire un prêt immobilier sont bien spécifiques.
Obligations, meilleures banques, critères d’éligibilité, démarches, taxes…
Pour vous aider à acheter au Portugal et obtenir les meilleures conditions de prêt, je reviens sur 5 pièges à éviter avant de vous engager.
Pour bénéficier des meilleures conditions de prêt immobilier, contactez Casa Dos Brokers, notre partenaire courtier francophone au Portugal .
Résumé de l'article
Les 5 pièges à éviter avant de faire un prêt immobilier au Portugal :
- 1️⃣ Se lancer sans connaître les conditions pour emprunter ;
- 2️⃣ Vouloir à tout prix éviter les banques portugaises ;
- 3️⃣ Ne pas suivre les bonnes étapes pour emprunter ;
- 4️⃣Choisir le mauvais type de taux immobilier ;
- 5️⃣ Mal anticiper les frais annexes de l’opération.
Je vous explique tout ça plus en détail 👇
Piège n°1 : se lancer sans connaître les conditions pour obtenir un prêt immobilier au Portugal
Avant de vous accorder un prêt immobilier, les banques portugaises évaluent plusieurs critères relatifs à votre situation et votre projet. Voici quelques petites choses à connaître pour mettre toutes les chances de votre côté👇
La capacité d’emprunt (taxa de esforço) : 35 % max
Au Portugal (comme en France d’ailleurs) il est recommandé que vos mensualités de prêt ne dépassent pas 35 % de vos revenus.
Cette capacité d’endettement inclut toutes les mensualités de prêt et loyers si vous êtes locataire.
Un taux d’effort élevé peut influencer les conditions du prêt. Les banques peuvent aussi demander des garanties supplémentaires ou refuser votre demande si le taux d’endettement est jugé trop élevé.
- Bon à savoir
En 2018, la réglementation portugaise (aviso do Banco de Portugal n.º 3/2021) a introduit des recommandations pour limiter l’endettement des ménages. Les banques sont désormais encouragées à respecter des critères stricts (et notamment le taux d’effort) pour limiter les situations de surendettement.
L’apport personnel (entrada) : 10 % à 15 % de la valeur du bien
Les banques portugaises demandent généralement un apport personnel d’environ 10 % à 15 % du prix du bien immobilier. Néanmoins, tout dépend de l’évaluation hypothécaire qui sera fournie (je vous en parle un peu plus bas).
Votre profil peut aussi influencer l’exigence de la banque à ce niveau.
L’âge : 75 ans max à la fin du prêt
L’âge limite pour obtenir un prêt immobilier au Portugal est souvent fixé à 75 ans à la fin du prêt.
Si vous êtes jeune, vous pourrez peut-être bénéficier de durées de prêt plus longues (jusqu’à 40 ans). Même si emprunter sur une durée plus longue à long terme peut vous coûter plus cher, vous profiterez de mensualités plus faibles.
Si vous êtes plus âgés, les durées proposées seront forcément plus courtes.
Une situation professionnelle stable
Pour emprunter au Portugal, vous devez pouvoir justifier d’une stabilité professionnelle. Les banques favorisent les emprunteurs avec un contrat de travail à durée indéterminée.
Les indépendants ou les personnes en contrat limité dans le temps peuvent rencontrer plus de difficultés ou devoir fournir des garanties supplémentaires.
Il faut savoir aussi que votre ancienneté dans l’emploi est un atout aux yeux des banques.
L’historique de crédit : irréprochable
Les banques vérifient votre historique de crédit pour s’assurer que vous avez un bon profil et un bon comportement financier.
Un historique de crédit sans incident de paiement est un critère primordial pour l’obtention d’un prêt au Portugal. Ainsi, s’il vous reste quelques dettes impayées au Portugal, il y a peu de chance que les banques acceptent de vous accorder un prêt.
La valeur du bien immobilier : financement possible jusqu’à 90 %
La valeur du bien immobilier est déterminée par une expertise indépendante et n’a rien à voir avec le prix de vente (je vous en parle juste après).
Les banques prêtent généralement jusqu’à 90% de la valeur du bien ou du prix d’achat, en prenant la valeur la plus basse des deux.
💡Peut-on emprunter sans apport personnel au Portugal ? Il est rare que les banques portugaises accordent un prêt immobilier à 100 %, c’est-à-dire sans apport personnel. Néanmoins, c’est possible si vous achetez un bien immobilier dont la banque est propriétaire. |
Piège n°2 : vouloir à tout prix éviter les banques portugaises
Beaucoup pensent que le coût du prêt sera moins élevé en passant par une banque française ou au moins franco-portugaise. Mais ce n’est pas toujours vrai.
Il faut abandonner vos idées reçues 🙂
Déjà, une banque française non implantée au Portugal exigera souvent d’hypothéquer un bien immobilier situé en France pour se couvrir.
👉Autrement dit, si vous n’êtes pas propriétaire en France, ce sera compliqué d’emprunter avec une banque française.
Les banques franco-portugaises, elles, proposent parfois des solutions intéressantes pour faciliter l’achat d’un bien immobilier au Portugal. Cette option reste à privilégier si vous gardez un pied en France, ou que vous pensez y retourner.
Néanmoins, rien d’obligatoire.
Les taux des banques portugaises ne sont pas forcément plus élevés qu’en France. En effet, les taux sont indexés sur un indice européen (l’Euribor) sur lequel les banques françaises se basent également. Il ne vous reste ensuite qu’à trouver la banque qui appliquera la marge la plus faible.
👍C’est ici qu’un courtier immobilier francophone peut vous être d’une grande utilité.
Piège n°3 : ne pas suivre les étapes spéciales pour emprunter au Portugal
Obtenir un prêt immobilier au Portugal nécessite de passer par un processus qui se décompose en 5 étapes :
- Etape 1 : la première simulation
- Etape 2 : comparatif des offres sur le marché
- Etape 3 : la pré-approbation
- Etape 4 : l’expertise immobilière
- Etape 5 : l’accord définitif de prêt immobilier
✅ Et tenez vous bien, chaque étape cache des spécificités (parfois surprenantes quand on vient de l’étranger). Rien de compliqué, mais il suffit de le savoir. Je vous explique ces étapes une à une.
Etape 1 : réaliser une première simulation de prêt pour évaluer les possibilités
Si vous avez trouvé un logement qui vous plaît au Portugal, ou si vous souhaitez savoir à quel type de bien vous pouvez prétendre, il est important de réaliser une première simulation.
Cette première simulation, vous pouvez la réaliser seul via un simulateur en ligne, ou auprès d’un courtier immobilier francophone au Portugal.
Il existe une multitude de simulateurs de prêt immobilier sur internet, il vous suffit de taper “simulador credito habitação” sur votre moteur de recherche. Peu importe le simulateur, il s’agit finalement d’une simple calculette financière pour l’instant.
💡A cette étape, voici ce que vous devez savoir pour être sûre de partir dans la bonne direction :
- Le montant de l’échéance de prêt ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus ;
- Vous devez apporter au moins 10 % du prix du bien issu de votre épargne, parfois plus ;
- Il faut compter environ 8 000 € d’autres frais pour l’achat d’un bien de 100 000 € ;
- La durée d’emprunt choisie doit tenir compte de votre âge en fin de prêt. Par exemple si vous avez 50 ans, vous ne pourrez pas étaler votre prêt sur 30 ans.
Dans tous les cas, je vous recommande de faire appel à un courtier immobilier qui connaît les spécificités du prêt immobilier portugais pour évincer vos doutes.
✅ A la fin de cette première étape, vous avez déjà un ordre d’idée « non officiel » du montant que vous pouvez emprunter au Portugal.
Etape 2 : la pré-approbation bancaire (ou l’étude de votre capacité d’emprunt au Portugal)
La pré-approbation bancaire : de quoi parle-t-on ?
Pour obtenir un accord de prêt et acheter votre bien immobilier au Portugal, vous devrez d’abord franchir l’étape de la pré-approbation bancaire.
Au Portugal, c’est un peu spécial : l’étude de la banque suite à la pré-approbation n’aboutit pas toujours sur un accord de prêt (c’est l’équivalent de notre accord de principe en France).
Contrairement à l’accord définitif, ce pré-accord de la banque est lié à l’étude de votre profil d’emprunteur et non au crédit en soi.
Néanmoins, il reste important de bien conserver le justificatif, puisque vous pourrez le faire valoir à l’agent immobilier ou le propriétaire afin de réserver le bien qui vous a séduit.
A cette étape, la banque passe votre profil au peigne fin : situation personnelle, financière, professionnelle et historique bancaire. Pour mettre toutes les chances de votre côté, celui-ci doit être irréprochable (au moins sur les 3 derniers mois). Autrement dit, éviter de révéler des découverts, des agios, ou pire, des procédures de saisies administratives…
Les informations à fournir pour la pré-approbation
Lors de cette première simulation, la banque vous demandera de déclarer les informations suivantes :
- La valeur du bien ;
- Le type de taux que vous souhaitez (fixe, variable ou mixte) ;
- Le montant du financement ;
- Le montant de votre apport personnel.
Si vous passez par un courtier, celui-ci sera en mesure de vous fournir une première simulation et réalisera avec vous une pré-analyse pour la soumettre à la banque.
Les documents à fournir pour obtenir une pré-approbation de prêt
Pour demander une étude à la banque, vous devrez fournir les documents suivants :
- Pièce d’identité ;
- Dernière déclaration d’impôt (portugais ou étranger) ;
- Contrat de travail, déclaration de l’employeur ou déclaration d’activité pour les indépendants ;
- Dernières fiches de paie ;
- Relevés bancaires (3 derniers mois).
Le calcul du taux d’endettement (taxa de esforço)
Grâce aux informations fournies à cette étape, la banque va évaluer succinctement votre situation financière. Un taux “d’effort” sera calculé, ce qui permettra à votre interlocuteur de déterminer le montant maximum que vous pouvez emprunter au Portugal, au regard de votre situation.
💡A quoi va vous servir la pré-approbation de prêt ?
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Le délai pour obtenir un pré-accord de prêt immobilier au Portugal
Selon les établissements bancaires, cette première étude peut prendre entre quelques jours et un mois. Si vous passez par un courtier, le processus peut être accéléré car il échange avec les banques via un circuit professionnel.
La suite du processus d’emprunt n’est enclenchée uniquement si vous obtenez une pré-approbation de la banque.
A cette étape, vous n’êtes pas encore engagé à acheter le bien immobilier. Mais dans l’idéal, vous devrez faire en sorte que l’agent immobilier ou le propriétaire vous réserve le bien : mettre en avant le pré-accord de la banque pourra vous y aider.
Etape 4 : l’évaluation hypothécaire au Portugal (avaliação bancária)
L’évaluation hypothécaire : une étape obligatoire pour emprunter
Au Portugal, il est obligatoire de faire évaluer le bien que vous achetez pour emprunter.
Et pour cause, c’est cette évaluation qui va permettre à la banque de déterminer le montant du prêt qu’elle vous accorde (soit environ 90 % du montant le plus bas entre la valeur de l’évaluation hypothécaire et le prix d’achat).
Cette évaluation sert donc à définir sur quel montant la banque va se baser pour calculer les 90 % qu’elle peut vous prêter : celui de l’évaluation ou le prix d’achat réel.
⚠️ L’évaluation hypothécaire n’est pas réalisée par une agence immobilière lambda, mais par un technicien expert. Ce dernier est inscrit au registre officiel supervisé par la Banque de Portugal.
Pour rendre une évaluation la plus juste possible, l’expert doit réaliser les tâches suivantes :
- Prendre des photos du bien (intérieur et extérieur) ;
- Mesurer toutes les pièces ;
- Évaluer précisément l’état de conservation ;
- Tenir compte des spécificités de la zone sur laquelle le bien se situe.
Quel est le coût d’une évaluation hypothécaire ?
Cette évaluation n’est pas gratuite.
Le plus souvent, elle reste à la charge de l’acheteur. Néanmoins, il arrive qu’un vendeur accepte de payer l’expertise. Le prix de l’estimation hypothécaire dépend de la superficie du bien : plus le logement est grand, plus l’évaluation sera chère.
Par exemple, pour un T2 ou un T3, le prix d’une expertise peut varier entre 200 € et 350 €.
Valeur d’achat et valeur d’évaluation hypothécaire différente : quelles conséquences sur mon prêt ?
Voilà un autre « piège » important à connaître.
👉 Si la valeur d’achat du bien immobilier est différente de la valeur d’expertise, cela peut impacter le montant de votre prêt.
En général, au Portugal, les banques suivent une règle prudente lorsqu’il s’agit de déterminer le montant d’un prêt immobilier.
Elles prennent la valeur la plus basse entre le prix d’achat et la valeur d’expertise pour déterminer le montant du prêt (et appliquer la règle des 90 % environ).
Prenons un exemple pour mieux comprendre 👇
- Si le prix d’achat d’un bien est de 300 000 €, mais que l’expertise bancaire l’évalue à 280 000 €, la banque calcule le prêt en se basant sur 280 000 €. Comme la banque prête 90 % de la valeur la plus basse, soit ici 252 000 € vous devrez donc fournir un apport personnel d’au moins 48 000 € (sans compter les frais annexes).
- Si le prix d’achat est de 300 000 € et que l’expertise est de 320 000 €, la banque se basera sur les 300 000 €, soit le prix que vous allez réellement payer. Ainsi, selon la règle des 90 %, vous allez pouvoir emprunter jusqu’à 270 000 € et compléter avec un apport personnel de 30 000 € (hors frais annexes).
Bref, si la valeur d’expertise est inférieure au prix fixé par le vendeur, vous devrez peut-être fournir un apport personnel plus élevé pour couvrir la différence.
Si la valeur d’expertise est supérieure, cela n’impactera pas le montant du prêt et donc de l’apport personnel.
Etape 5 : l’accord définitif de prêt immobilier
Lorsque vous avez réalisé l’évaluation hypothécaire, votre prêt repasse une 2ème fois à l’étude.
Cette fois, l’objectif est d’obtenir l’accord final : on l’appelle « Carta de aprovação” au Portugal. C’est l’équivalent des offres de prêt.
Les offres de prêt définitives font figurer les mentions suivantes :
- Le montant du prêt accordé ;
- Les conditions de remboursement (durée, taux, mensualités..) ;
- La durée de validité de l’offre (et oui, vous n’êtes pas engagé encore à ce stade) ;
- La garantie que la banque vous prête officiellement pour tel montant.
✅La loi vous accorde un délai de réflexion obligatoire de 7 jours. Pendant ce délai, l’offre reste valide, et aucune pénalité ne peut être imposée si vous décidez d’y renoncer.
Le déblocage du prêt intervient souvent juste avant la signature de l’acte de vente (escritura), qui est la formalité finale lors de l’achat immobilier au Portugal.
Le montant du prêt est transféré soit directement au vendeur, soit à un compte désigné pour la transaction (souvent un compte séquestre), en fonction des arrangements prévus dans le contrat.
Quand intervient la première échéance de prêt ?
La première échéance du prêt intervient généralement un mois après le déblocage des fonds. La date précise est fixée lors de la signature du contrat de prêt et dépend de la date à laquelle les fonds ont été versés.
Dans certains cas, vous pouvez bénéficier d’un différé de paiement. Il s’agit d’une pratique courante, notamment si vous prévoyez des travaux dans le logement.
Piège n°4 : choisir le mauvais type de taux d'emprunt
Au Portugal, il existe différents types de prêt immobilier. Pour être plus précis, il s’agit des types de taux.
Le taux fixe (taxa fixa)
Le taux d’intérêt fixe reste le même pendant toute la durée du prêt. Cela signifie que les mensualités seront toujours les mêmes, indépendamment des variations des taux sur les marchés financiers.
👍Avantages du taux fixe :
- Vous savez exactement combien vous allez payer chaque mois.
- Pas de risque d’augmentation des taux d’intérêt, surtout si les taux du marché augmentent.
👎Inconvénients du taux fixe :
- Les taux fixes sont souvent plus élevés que les taux variables au début du prêt.
- Vous ne bénéficierez pas d’une baisse des taux si le marché devient plus favorable.
Le taux variable (taxa variável)
Le taux d’intérêt variable est révisé périodiquement (généralement tous les 3, 6 ou 12 mois) en fonction des indices de référence (souvent l’Euribor).
Les mensualités peuvent donc augmenter ou diminuer en fonction de l’évolution de ces indices.
👍Avantages du taux variable :
- Si les taux d’intérêt baissent, vos mensualités peuvent diminuer aussi.
- Les taux variables sont souvent moins élevés que les taux fixes.
👎Inconvénients du taux variable :
- Le montant des mensualités peut augmenter de manière imprévisible, ce qui peut vous mettre dans une situation financière compliquée.
- Si les taux augmentent, le coût total du prêt peut être supérieur à celui d’un taux fixe.
Le taux mixte (taxa mista)
Un taux mixte combine les deux types de taux précédents. Le prêt commence avec un taux fixe pour une période déterminée (par exemple, 5 ou 10 ans), puis passe à un taux variable pour le reste de la durée du prêt.
👍Avantages du taux mixte :
- Vous bénéficiez de la sécurité d’un taux fixe au début, puis vous passez à un taux variable quand la part d’intérêt à rembourser est moins élevée.
- Si les taux d’intérêt sont bas lors du passage au taux variable, votre mensualité sera plus faible.
👎Inconvénients du taux mixte :
- Vous devez être prêt à gérer le changement de taux et l’incertitude qui vient avec la période variable.
- Si les taux augmentent lors du passage au taux variable, vous pourriez payer plus cher que si vous aviez choisi un taux fixe au départ.
Le taux capé (taxa capada)
Le taux capé est un bon compromis.
Le taux d’intérêt peut varier (donc les échéances aussi) mais dans la limite d’un certain plafond. Par exemple, si votre banque vous propose un taux capé à + ou – 2 points, cela signifie que votre taux ne peut augmenter ou baisser dans cette limite.
👍Avantages du taux capé :
- Vous bénéficiez des baisses de taux en étant protégé contre des hausses excessives.
- Les taux capés sont souvent un peu moins élevés que les taux fixes, donc un peu moins chers.
👎Inconvénients du taux capé :
- Les prêts à taux capé peuvent avoir des taux d’intérêt de départ légèrement plus élevés que les taux variables .
- En cas de très forte baisse (peu probable vu le contexte actuel, mais sait-on jamais sur une durée de 30 ans tout peut arriver) vous serez perdants. A voir dans ce cas si une renégociation est possible.
Piège n°5 : ignorer les frais à régler en cas de prêt immobilier au Portugal
Les frais liés à l’achat immobilier
Si vous avez un projet immobilier au Portugal, vous devrez prévoir les frais suivants :
- Une taxe à l’achat (IMT) qui peut varier entre 5 % et 8 % selon le montant, le type d’achat (résidence principale ou non) ;
- Les frais de notaires (frais d’enregistrement) : en général entre 500 € et 1500 € selon l’opération ;
- Les frais d’avocat : il est courant au Portugal d’avoir recours à un avocat pour sécuriser la transaction. Il faudra compter entre 1 000 € et 3 000 € selon les situations ;
- Les frais d’évaluation : vous devrez payer l’évaluation hypothécaire obligatoire pour avoir recours à un prêt immobilier. Il faut compter entre 200 € et 500 € ;
- Les frais de dossier : la banque vous facturera des frais liés au montage du prêt. Il faut compter entre 500 € et 1000 € selon les banques.
Les assurances pour contracter un prêt immobilier au Portugal
Si vous contractez un prêt immobilier au Portugal, vous devrez obligatoirement souscrire deux types d’assurances : une assurance vie et une assurance habitation.
L’assurance vie est l’équivalent de l’assurance décès invalidité en France (assurance emprunteur). Elle protège votre famille et sécurise la banque en cas de décès ou d’invalidité grave. Elle couvre le montant restant à rembourser sur le prêt et évite à vos proches d’hériter de la dette. Le coût de cette assurance dépend de plusieurs facteurs, notamment votre âge, votre état de santé et le montant du prêt.
La banque exige aussi que vous souscriviez une assurance habitation pour couvrir votre bien contre différents risques comme les incendies, les inondations, ou le vol. Le coût varie en fonction de la valeur de la propriété et les couvertures choisies.
Une question pour votre prêt immobilier au Portugal ?
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