Le Portugal vient de changer d’outil pour encourager la location longue durée. Depuis le 1er septembre 2026, le programme d’aide à la location (le PAA) est supprimé et remplacé par le régime simplifié de logement abordable, le RSAA. Désormais, un propriétaire qui accepte de louer sous un certain plafond de loyer ne paie plus d’impôt sur les loyers encaissés.
L'essentiel de l'actualité au Portugal
- Le régime simplifié de logement abordable (RSAA) est entré en vigueur le 1er septembre 2026 ;
- Les propriétaires qui respectent le plafond de loyer sont totalement exonérés d’impôt sur le revenu sur les loyers ;
- Le plafond de loyer part de 80 % du loyer médian au mètre carré relevé par l’INE dans la commune du logement ;
- Le contrat doit durer 3 ans minimum pour une résidence permanente, 3 mois pour une résidence temporaire.
Un nouveau régime fiscal pour la mise en location
Le nouveau dispositif est né du décret-loi n° 97/2026, publié le 20 mai dernier, issu de la nouvelle réforme du logement au Portugal.
Il abroge purement et simplement le Programa de Apoio ao Arrendamento, le programme d’aide à la location lancé en 2019, jugé beaucoup trop lourd à utiliser.
À la place, le gouvernement a créé le Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que l’on peut traduire par « régime simplifié de logement abordable ».
L’objectif affiché est simple : remettre des logements sur le marché de la location à l’année, à des loyers inférieurs à ceux pratiqués librement, en échange d’un avantage fiscal pour le propriétaire.
- Bon à savoir
Si vous êtes déjà propriétaire d’un logement loué dans le cadre de l’ancien programme, vous ne perdez rien. Les contrats signés sous le PAA conservent l’exonération fiscale qui leur avait été accordée, sans aucune démarche à faire.
Une exonération totale sur les loyers
La principale contrepartie du dispositif est que les loyers perçus dans le cadre du RSAA sont totalement exonérés d’impôt sur le revenu, pour les particuliers (IRS) ou les sociétés (IRC).
Par ailleurs, l’avantage court tant que le contrat reste en vigueur et que les conditions sont respectées.
Ensuite, si vous optez pour le regroupement de vos revenus dans votre déclaration portugaise, ces loyers restent exonérés, mais ils sont malgré tout pris en compte pour déterminer le taux d’imposition appliqué à vos autres revenus.
Le plafond de loyer
Pour entrer dans le régime, il faut respecter un plafond de loyer mensuel calculé à partir de 80 % du loyer médian au mètre carré publié par l’INE (l’Institut national des statistiques portugais) dans la commune où se trouve le bien.
Le calcul final peut aussi tenir compte des caractéristiques du logement, comme la classe énergétique ou la présence d’une place de stationnement privative.
Les charges éventuellement payées par le locataire (électricité, eau, etc.) ne peuvent pas être intégrées au montant du loyer pour contourner le plafond. Le loyer, lui, sera revalorisé chaque année selon le coefficient officiel de mise à jour des loyers.
La candidature du locataire passe désormais par le propriétaire
Dans l’ancien programme, le propriétaire inscrivait son logement sur une plateforme, puis le locataire devait déposer une candidature (avec des conditions de revenus du foyer et un taux d’effort qui ne pouvait pas dépasser 35 %).
Désormais, le RSAA ne fixe aucun plafond de ressources pour le locataire, il n’y a plus que le montant du loyer et la durée du bail qui entrent en jeu.
Le propriétaire signe donc son contrat, le déclare aux Finances via le portail habituel, puis dépose une copie du contrat et le justificatif de cette déclaration sur la plateforme de l’IHRU (l’Institut du logement et de la réhabilitation urbaine), au plus tard le 15 janvier de l’année suivant la signature.
L’IHRU transmet ensuite l’adhésion au fisc portugais avant la fin février, et l’exonération s’applique rétroactivement à la date de signature du bail.
Les contrats doivent durer au moins trois ans
Pour prétendre à l’avantage fiscal, la durée minimale du bail doit être de 3 ans pour une résidence permanente (5 ans dans l’ancien programme).
Pour une résidence temporaire, le minimum est de 3 mois renouvelables (9 mois auparavant). Cette formule vise notamment les étudiants et les travailleurs déplacés, à condition que le locataire ait sa résidence fiscale dans une autre commune que celle du logement.
Le régime peut également couvrir la location partielle, c’est-à-dire une chambre, si l’espace remplit certaines conditions d’autonomie et d’habitabilité.
- Bon à savoir
Si le loyer dépasse le plafond, le propriétaire perd l’avantage, doit déclarer le manquement, régulariser l’impôt qu’il aurait dû payer et s’acquitter d’intérêts de retard.
Les plafonds dépendent encore d’un arrêté ministériel
Si le régime est bien entré en vigueur le 1er septembre, les montants exacts des plafonds de loyer doivent encore être fixés par arrêté, commune par commune et par typologie de logement.
Tant que ce texte n’est pas publié au Journal officiel portugais, il reste difficile pour un propriétaire de savoir à quel loyer il peut prétendre dans sa commune.
Le décret-loi prévoit par ailleurs un second outil, les contrats d’investissement pour la location (CIA), réservés aux projets de plus grande ampleur : construction, réhabilitation ou acquisition de logements destinés à la location.
Signés avec l’IHRU pour une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans, ils donnent accès à une exonération des droits de mutation et de la taxe foncière pendant les 8 premières années.
Elenina
L'essentiel de l'actualité au Portugal
À lire aussi
