Le 20 mai 2026, le gouvernement portugais a publié une série de réformes pour réglementer le marché immobilier. Il s’agit du décret-loi n.º 97/2026, plus connu au Portugal sous le nom de « pacote habitação ». Cette grande réforme du logement vise à répondre à la crise immobilière que traverse le pays. Revenons sur les changements en cas d’achat immobilier au Portugal.
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Pourquoi une réforme du logement au Portugal ?
Ces 10 dernières années, les prix de l’immobilier ont triplé au Portugal.
Désormais, de nombreuses familles portugaises n’arrivent plus à se loger, en particulier dans les grandes villes comme Lisbonne et Porto.
Pour tenter d’inverser la tendance, le gouvernement a fait voter un ensemble de mesures fiscales destinées à augmenter l’offre de logements à prix « modérés », à la vente comme à la location.
La réforme va donc permettre de réduire les taxes à la construction, vendre ou louer à des prix raisonnables, et d’augmenter les taxes pour ceux qui investissent sans venir vivre au Portugal.
- Bon à savoir
La loi définit deux plafonds pour parler de prix modéré : un loyer de 2 300 € maximum par mois (soit 2,5 fois le salaire minimum portugais de 2026) et un prix de vente de 660 982 € maximum.
Une TVA réduite à 6 % sur la construction et la rénovation
La mesure phare de la réforme est une baisse de la TVA sur les chantiers de construction et de réhabilitation qui passe de 23 % à 6 %, à condition que le logement soit destiné :
- À la résidence principale de l’acheteur (prix de vente de 660 982 € maximum) ;
- Ou à la location longue durée avec un loyer de 2 300 € maximum par mois.
Sur un chantier de 250 000 €, la différence entre les deux taux représente une économie potentielle de plus de 40 000 €.
Pour bénéficier du taux réduit, les travaux doivent avoir été lancés entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029, et le logement doit être vendu ou loué dans les 24 mois qui suivent la licence d’utilisation.
Moins d’impôts pour les propriétaires qui louent à prix modéré
La réforme du logement veut aussi convaincre les investisseurs de remettre leurs biens sur le marché de la location longue durée. Et pour cela, elle mise sur un véritable allègement fiscal qui s’oriente sur deux mesures :
- Un impôt fixe de 10 % sur les loyers
- Un nouveau dispositif de défiscalisation
L’impôt de 10 % sur les loyers
Depuis le 1er janvier 2026 (la mesure est rétroactive), les revenus locatifs sont imposés à un taux réduit de 10 % (au lieu de 25 % auparavant) si :
- Le loyer ne dépasse pas 2 300 € par mois ;
- Le contrat de location est d’une durée minimale de 3 ans.
Cette mesure concerne les nouveaux contrats et les contrats déjà en cours au 1er janvier 2026, tant qu’ils respectent les plafonds de loyer. Elle est valable jusqu’à fin 2029.
Le nouveau régime de location abordable (RSAA)
Depuis le 1er septembre 2026, un nouveau régime simplifié de location abordable (RSAA) remplace l’ancien “Programa de Apoio ao Arrendamento”.
Ainsi, si vous louez votre bien à un loyer inférieur ou égal à 80 % de la moyenne des loyers de votre commune (publiée par l’INE, l’institut de statistiques portugais), avec un contrat de 3 ans minimum, vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt sur vos revenus locatifs.
Les demandes se font en ligne, via le Portal da Habitação (le portail de l’IHRU, l’institut public du logement).
Ce qui change pour les acheteurs : IMT allégé et délais assouplis
Si vous achetez un logement au Portugal, la réforme modifie aussi le montant des frais de notaire via l’IMT qui est la partie la plus élevée (l’équivalent portugais des droits de mutation, payés au moment de l’achat).
Voici un petit tableau récapitulatif des principales nouveautés :
Délai de paiement de l’IMT | Vous avez désormais 30 jours pour payer l’IMT après l’émission de l’avis de paiement (avant, il fallait payer le jour même de la signature) |
Exonération résidence principale | Achat exonéré d’IMT si le prix ne dépasse pas 106 346 € (1er palier du barème 2026) |
IMT Jovem (moins de 35 ans) | Exonération totale d’IMT et de droit de timbre pour un premier achat jusqu’à 330 539 €, exonération partielle jusqu’à 660 982 € |
Logements à coûts contrôlés | Exonérations ou réductions supplémentaires d’IMT et de droit de timbre, selon la décision de chaque municipalité |
Revente anticipée | Revendre ou quitter sa résidence principale avant 12 mois entraîne une majoration de 10 points d’IMT |
La hausse des frais de notaire pour les non-résidents : IMT passe à 7,5 %
Depuis la nouvelle réforme, les acheteurs qui ne sont pas résidents fiscaux au Portugal paient désormais l’IMT à taux fixe de 7,5 % sur l’achat d’un logement, sans aucune exonération ni réduction possible.
La hausse est conséquente. Pour un bien de 500 000 €, la facture passe d’environ 25 000 auparavant à 37 500 € avec la nouvelle taxe.
Cette mesure vise à freiner les achats de résidences secondaires par des étrangers, jugés en partie responsables de la flambée des prix.
- Bon à savoir
Le taux de 7,5 % ne s’applique pas (ou peut être remboursé) si :
- Vous êtes déjà résident fiscal au Portugal au moment de l’achat ;
- Vous devenez résident fiscal dans les 2 ans qui suivent l’achat ;
- Vous mettez le bien en location longue durée à loyer modéré (2 300 € maximum), avec un contrat signé dans les 6 mois suivant l’achat et un bien loué au moins 36 mois au cours des 5 premières années.
Des avantages fiscaux pour les locataires et les vendeurs
Une déduction d’impôt sur les loyers revalorisée
Si vous louez votre logement au Portugal, vous pouvez déduire une partie de votre loyer de votre impôt sur le revenu (IRS). Avec la réforme, le plafond de cette déduction passe à 900 € en 2026, puis à 1 000 € à partir de 2027 (contre 700 € auparavant).
La seule condition est que votre contrat de location soit enregistré sur le portail des finances portugais.
Une exonération de plus-value pour ceux qui vendent… et réinvestissent dans la location
Si vous vendez un logement vide ou une résidence secondaire entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2029, la réforme du logement vous permet d’être exonéré d’impôt sur la plus-value issue de la vente.
Pour cela, il faudra réinvestir le fruit de la vente dans l’achat d’un autre logement au Portugal destiné à la location à loyer modéré (toujours le plafond de 2 300 € par mois). Le réinvestissement doit intervenir entre les 24 mois qui précèdent la vente et les 36 mois qui la suivent.
Avec cette mesure, l’objectif du gouvernement est de remettre sur le marché les milliers de logements vides.
Elenina
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