De nouvelles mesures sur le logement viennent d’entrer en vigueur au Portugal (décret-loi n° 97/2026). Parmi elles, la hausse d’une partie des frais de notaire pour les non-résidents.
La réforme instaure un taux forfaitaire de 7,5 % sur les droits de mutation immobilière lors de l’achat d’un logement par un non-résident. Des exceptions sont toutefois prévues par la loi.
Je vous explique ce que ça change si vous achetez au Portugal pour une résidence secondaire ou pour mettre un bien en location.
L'essentiel de l'actualité au Portugal
Au Portugal, quand vous achetez un bien immobilier, vous devez régler plusieurs taxes (l’équivalent de ce qu’on appellerait en France les frais de notaire).
Contrairement à un achat immobilier en France, au Portugal, on ne peut pas donner un pourcentage fixe pour les frais de notaire, car le taux varie fortement d’une situation à l’autre.
Frais / taxe | À quoi ça correspond ? | Montant |
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) | La taxe de mutation, payé une seule fois à l’achat | Barème progressif (1 % à 8 %) ou 7,5 % pour les non-résidents depuis la réforme |
Imposto do Selo | Une taxe additionnelle sur la transaction | 0,8 % du prix |
Rémunération du notaire (enregistrement de l’acte) | Les honoraires liés à la signature de l’acte de vente (escritura) | Environ 500 € à 1 500 € |
L‘IMT est donc, de loin, la plus grosse ligne du budget qu’on appelle « frais de notaire » au Portugal.
Et c’est cette taxe qui vient d’être alourdie pour les non-résidents.
Cette année, le Portugal a adopté tout un paquet de mesures fiscales pour le logement (qu’on appelle ici le « Pacote Habitação »).
L’une d’elles touche directement les acheteurs étrangers.
Avant la réforme :
L’IMT se calculait selon un barème progressif, le même pour tout le monde, résident ou non.
Le taux dépendait du prix du bien et du type d’achat (résidence principale ou secondaire), et grimpait par tranches de 1 % à 8 %, selon la valeur, l’emplacement et la destination du bien immobilier (résidence principale ou secondaire)
Depuis le 25 mai 2026 :
Si vous n’êtes pas résident fiscal au Portugal et que vous achetez un logement, la taxe de mutation (IMT) est désormais à un taux unique de 7,5 % du prix d’achat.
La mesure est déjà en application depuis le 25 mai 2026.
Cette taxe majorée ne concerne que les logements (habitation) et non l’achat d’un local commercial, d’un bureau ou d’un bien à usage professionnel.
Pour bien mesurer l’impact de la hausse, comparons le nouveau avec l’ancien barème de l’IMT selon le prix d’achat :
Prix du bien | IMT avant | IMT après (7,5 % non-résident) | Surcoût |
250 000 € | 8 106 € | 18 750 € | +10 644 € |
400 000 € | 19 300 € | 30 000 € | +10 700 € |
650 000 € | 39 000 € | 48 750 € | +9 750 € |
Ainsi, pour une résidence secondaire à 250 000 €, l’IMT passe de 8 106 € à 18 750 € : c’est plus du double.
Ceci dit, plus le bien était cher, plus l’ancien taux se rapprochait déjà de 7,5 % (à 650 000 €, on était à 6 %), donc l’écart se resserre.
Si vous ne vivez pas au Portugal et que vous êtes soumis au nouveau taux de 7,5 %, deux situations vous permettent d’éviter cette taxe :
Dans ces cas-là, vous devrez régler la taxe au taux de 7,5 % et serez ensuite remboursés par l’administration fiscale.
Pour rappel, vous êtes considéré comme résident fiscal au Portugal si vous y séjournez au moins 183 jours par an (consécutifs ou non).
En dehors de l’IMT à 7,5 % pour les non-résidents, le décret-loi n° 97/2026 contient d’autres mesures :
Comme toujours sur ce genre de sujet, je vous conseille de vous faire accompagner par un professionnel (avocat ou solicitador) avant de signer quoi que ce soit.
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