Au Portugal, la notion de frais de notaire telle qu’on la connaît en France n’existe pas vraiment.
Ici, le notaire ne joue pas le rôle de collecteur d’impôts. Les taxes se paient séparément, directement à l’administration fiscale, avant même de signer l’acte de vente.
Je vous explique comment fonctionnent les frais pour un achat immobilier au Portugal, ainsi que le budget à prévoir en 2026.
Pour bien comprendre le fonctionnement des frais de notaire au Portugal, je vais d’abord rappeler le principe en France.
En France, quand on parle de frais de notaire, on parle d’une enveloppe globale qui représente 7 % à 8 % du prix d’un bien ancien (et 2 % à 3 % pour du neuf).
Mais dans cette enveloppe, la rémunération du notaire ne représente qu’une petite partie.
L’essentiel des frais, ce sont les droits de mutation, c’est-à-dire les taxes reversées à l’État et aux collectivités.
Le notaire français collecte donc tout en une seule fois : ses honoraires, les taxes et les frais d’enregistrement.
Au Portugal, on ne parle pas de frais de notaire, mais de trois blocs de frais bien distincts :
Ainsi, le jour de la signature, vous devrez présenter les justificatifs de paiement de l’IMT et de l’Imposto do Selo (ou de leur exonération).
L’IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) est l’équivalent portugais des droits de mutation. C’est de loin la taxe la plus importante lors d’un achat immobilier.
Elle se calcule sur le montant le plus élevé entre :
Le taux varie de 0 % à 8 % selon des tranches progressives, la destination du bien (résidence principale, secondaire ou autre) et sa localisation (Continent ou îles).
Prix du bien | Taux d’IMT | Abattement à déduire |
Jusqu’à 106 346 € | 0% | 0 |
Entre 106 346 € et 145 470 € | 2% | 2 126,92 |
Entre 145 470 € et 198 347 € | 5% | 6 491,02 |
Entre 198 347 € et 330 539 € | 7% | 10 457,96 |
Entre 330 539 € et 660 982 € | 8% | 13 763,35 |
Entre 660 982 € et 1 150 853 € | Un taux unique de 6% | 0 |
Plus de 1 150 853 € | Taux fixe de 7,5% | 0 |
Si vous achetez une résidence secondaire ou locative, l’IMT est un peu plus élevé que pour les résidences principales.
Prix du bien | Taux d’IMT | Abattement à déduire |
Jusqu’à 106 346 € | 1% | – |
Entre 106 346 € et 145 470 € | 2% | 1 063,46 |
Entre 145 470 € et 198 347 € | 5% | 5 427,56 |
Entre 198 347 € et 330 539 € | 7% | 9 394,50 |
Entre 330 539 € et 633 931 € | 8% | 12 699,89 |
Entre 633 931 € et 1 150 853 € | Un taux unique de 6% | 0 |
Plus de 1 150 853 € | Taux fixe de 7,5% | 0 |
Pour connaître le montant d’impôt exact selon votre projet, je vous conseille de faire une simulation sur ce simulateur d’IMT.
Depuis mai 2026, si vous n’êtes pas résident portugais et que vous investissez dans un bien immobilier au Portugal, l’IMT est désormais à un taux forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat. Autrement dit, très proche de la tranche la plus élevée (8%), et quel que soit le niveau de prix du bien.
L’Imposto do Selo (IS) est un droit de timbre qui valide juridiquement la transaction. Il correspond à 0,8 % de la valeur qui sert de base à l’IMT.
Par exemple, pour un bien à 200 000 €, il faudra donc prévoir 1 600 €.
Et si vous financez votre achat avec un prêt immobilier au Portugal, un autre Imposto do Selo s’applique sur le montant emprunté : 0,6 % pour les crédits de 5 ans ou plus.
Pour la rédaction de l’acte en lui-même, il faudra compter des frais supplémentaires. Au Portugal, on parle de “escritura” pour évoquer le document officiel qui transfère la propriété du bien.
Le coût de l’acte de vente dépend de l’endroit où vous la signez :
La dernière étape est l’enregistrement du bien à votre nom auprès du registre officiel (Conservatória do Registo Predial).
Le registo predial coûte :
Si vous achetez à crédit, il faudra ajouter un deuxième acte d’enregistrement pour l’hypothèque (même tarif).
Prenons l’exemple d’un couple qui achète sa résidence principale à 200 000 € au Portugal, avec un crédit de 160 000 € sur 30 ans.
Voici ce qu’il devra prévoir :
Frais | Montant |
IMT | environ 3 540 € |
Imposto do Selo sur l’achat (0,8 %) | 1 600 € |
Imposto do Selo sur le crédit (0,6 %) | 960 € |
Escritura + 2 enregistrements (via Casa Pronta) | 700 € |
Total | environ 6 800 € |
Soit environ 3,4 % du prix du bien. Plus le bien est cher, plus le taux d’IMT augmente.
En règle générale, et sauf exonération spécifique, je vous conseille de prévoir une enveloppe de 6 % à 8 % du prix du bien pour couvrir l’ensemble des frais “de notaire” pour un achat immobilier au Portugal (taxes, acte, enregistrements, avocat).
L’IMT et l’Imposto do Selo ne peuvent pas être financés par le crédit immobilier. Ils doivent être payés avec votre épargne, au plus tard le jour de la signature (ou jusqu’à 3 jours ouvrés avant).
Casa Pronta est un service public de guichet unique créé par l’État portugais pour simplifier l’achat immobilier.
Grâce à lui, tout se fait au même endroit, le même jour. La signature de l’acte, le paiement des taxes, les enregistrements, la demande d’exonération d’IMT si vous y avez droit, et même le changement d’adresse fiscale du bien.
En 2026, les tarifs de Casa Pronta sont fixes (hors taxes IMT et IS, qui restent dues) :
Vous pouvez prendre rendez-vous dans un balcão Casa Pronta via le site justica.gov.pt. Notez que les banques portugaises ont l’habitude de travailler avec ce service : si vous achetez à crédit, c’est souvent la banque qui organise la signature via Casa Pronta.
👉 A lire aussi : Vivre au Portugal : l’avis d’une expatriée
Au Portugal continental, l’achat d’une résidence principale et permanente est totalement exonéré d’IMT jusqu’à 106 346 € (et 132 933 € à Madère et aux Açores) en 2026.
Au-dessus de ce seuil, l’IMT s’applique de manière progressive, tranche par tranche.
Depuis 2024, le Portugal a mis en place un dispositif très avantageux pour les jeunes qu’on appelle l’IMT Jovem.
Si vous avez 35 ans ou moins et que vous achetez votre première résidence principale, vous êtes exonéré :
En 2026, l’exonération totale s’applique aux biens jusqu’à 330 539 € sur le continent (413 174 € dans les îles).
Pour en bénéficier, il faut remplir quelques conditions :
Les jeunes peuvent aussi bénéficier d’une garantie de l’État qui leur permet d’emprunter jusqu’à 100 % du prix du bien.
D’autres situations permettent de réduire les frais de notaire :
