Les prix des logements au Portugal ont augmenté de 180 % entre 2015 et 2025, selon Eurostat. Autrement dit, ils ont quasiment triplé en une décennie. C’est la deuxième plus forte hausse de toute l’Union européenne (derrière la Hongrie).
L'essentiel de l'actualité au Portugal
Selon les données publiées par Eurostat les prix des logements au Portugal ont bondi de 180 % entre 2015 et fin 2025.
Le problème, c’est que les salaires n’ont pas suivi. En dix ans, le salaire brut moyen est passé d’environ 1 141 € à 1 615 € par mois (+41,5 %), selon l’INE (l’Institut national des statistiques portugais). Les prix de l’immobilier ont donc augmenté quatre fois plus vite que les revenus des Portugais.
Au premier trimestre 2026, on constate que la hausse des prix ne ralentit pas au Portugal : le prix médian des logements vendus a atteint 2 337 € par mètre carré (une hausse record de 19,8 % sur un an).
Malgré la hausse des prix, il y a moins de biens vendus au Portugal : les ventes ont reculé de 10,5 % au premier trimestre 2026.
D’après les statistiques locales de l’INE publiées le 17 juillet 2026, la carte des prix reste dominée par la capitale et le littoral :
La Grande Lisbonne (3 836 €/m²), l’Algarve (3 352 €/m²), la péninsule de Setúbal (2 996 €/m²), Madère (2 863 €/m²) et l’aire métropolitaine de Porto (2 552 €/m²) affichent toutes des prix supérieurs à la moyenne nationale.
Mais il ne faut pas oublier que le Portugal reste un pays à deux vitesses : 130 municipalités, situées essentiellement dans l’intérieur du pays, affichent encore des prix inférieurs à 1 000 € le mètre carré.
Si Lisbonne détient les prix les plus élevés, c’est plutôt autour qu’on constate les hausses les plus fortes.
Selon la Banque du Portugal, les prix ont plus que doublé dans 157 municipalités entre 2017 et 2025. Et dans les communes de Sintra, Seixal, Barreiro, Moita et Setúbal, la hausse dépasse même les 200 %.
Comme les acheteurs ne peuvent plus se loger dans la capitale, ils s’orientent en périphérie, ce qui fait grimper les prix.
Le phénomène se poursuit d’ailleurs en 2026.
Les plus fortes hausses du début d’année concernent la Lezíria do Tejo (+30,4 %), la péninsule de Setúbal (+28,9 %) et le Médio Tejo (+28,2 %), trois zones d’expansion autour de Lisbonne.
La hausse récente des prix au Portugal peut s’expliquer par différents facteurs :
Revenons sur chacun de ces facteurs.
Selon la présidente de l’association des professionnels de l’immobilier (APEMIP), il ne sort qu’environ 25 000 logements neufs par an, alors que la demande réelle en exigerait près de 70 000.
Ce déficit de construction au Portugal traîne depuis la crise financière d’il y a une quinzaine d’années.
Et pour ne rien arranger, les procédures d’urbanisme sont très lentes, et la hausse de la population (croissance démographique et immigration) n’arrange pas ce phénomène.
Au Portugal, de nombreux biens anciens ne sont pas tout à fait légalisés. Certaines maisons qui datent des années 60-80 sont des constructions dites “clandestines”.
Attention, elles ont la même qualité de construction qu’un bien “légal”. Mais sur le papier, elles n’existent pas en tant que lot individuel.
Il s’agit de biens construits par des familles, une pierre posée après l’autre sans permis (licença). Soit parce que ça n’était pas obligatoire à l’époque, soit par méconnaissance des règles.
Il s’avère qu’en 2024, le gouvernement portugais a voté plusieurs mesures pour simplifier le processus d’achat de biens immobiliers.
Et depuis, l’autorisation d’utilisation qu’on appelle aussi “licença” n’est plus obligatoire pour signer l’acte de vente au Portugal.
La loi l’impose, mais le notaire peut valider la vente sans ce document.
Dans l’absolu, c’est un risque. Car dans le pire des cas, si pour x ou y raisons les papiers ne peuvent pas être régularisés, on peut vous forcer à détruire la construction clandestine.
Je vous rassure quand même, bien souvent, les situations se règlent (dans tous les cas, si vous achetez au Portugal, je vous recommande de faire appel à un avocat ou à un solicitador indépendant).
Cependant, vous ne pourrez jamais obtenir un prêt immobilier pour acheter un bien sans autorisation.
Car si l’Etat se décharge de toute responsabilité, la banque, elle, compte bien récupérer ses sous (ou le bien qui lui appartient directement sous hypothèque).
Ainsi, cette loi a donné un large avantage à ceux qui achètent cash (sans crédit). Cet avantage existait déjà avant, mais il est encore plus fort aujourd’hui.
Certains vendeurs en font même une condition.
Sans crédit, pas d’estimation officielle et les prix peuvent s’envoler sans limite.
Une maison sans permis n’est pas nécessairement une impasse. La question est de savoir si le bien est régularisable (et dans l’idéal, c’est un point à vérifier avant la signature de l’acte de vente).
Si la plupart des mandataires immobiliers au Portugal sont très humains et serviables, ils n’ont pas tous reçu une formation qui valorise “la conscience du marché”.
Tout simplement parce que la plupart ont une formation commerciale, mais pas économique.
Ainsi, si l’acheteur est content, que le vendeur l’est aussi, et que la commission est bonne, la transaction a lieu. Peu importe le prix.
Certains professionnels de l’immobilier portugais sont en partie responsables de la spéculation sur les prix.
Beaucoup se cachent derrière la “loi de l’offre et de la demande” et le flou réglementaire qui leur permet de moduler ces aspects à leur guise.
Pour résoudre ce problème, le gouvernement est en train de créer une nouvelle loi sur la médiation immobilière. Pour accéder à la profession, les conditions seront plus strictes et exigeront certaines connaissances du marché immobilier portugais.
Face à cette crise du logement, le gouvernement portugais a adopté cette année plusieurs mesures, réunies sous le nom de « Pacote Habitação » :
Pour l’instant, ces mesures n’ont pas inversé la tendance des prix.
Les professionnels du secteur tablent sur un potentiel ralentissement progressif des prix (mais relativement lent) à l’avenir.
Même si les mesures du gouvernement finissent par porter leurs fruits, il faudra sans doute plusieurs années avant d’en voir les effets sur le marché.
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