La Banque du Portugal vient d’adopter de nouvelles règles pour durcir les conditions d’octroi des prêts immobiliers : dès le 1ᵉʳ août 2026, le taux d’endettement maximal passe de 50 % à 45 %.
L'essentiel de l'actualité au Portugal
- À partir du 1er août 2026, le taux d’endettement maximal passe de 50 % à 45 % pour tous les nouveaux crédits ;
- La marge d’exception des banques est réduite : seuls 10 % des crédits accordés pourront dépasser ce plafond (contre 15 % avant) ;
- Malgré ce durcissement, le Portugal reste bien plus souple que la France et son plafond à 35 %.
Limite d’endettement au Portugal : ce qui change au 1er août 2026
Le 2 juillet 2026, la Banque du Portugal a publié sa nouvelle Recommandation Macroprudentielle, qui remplace celle en vigueur depuis 2018.
La mesure phare, c’est la baisse du taux d’endettement maximal (le fameux DSTI) de 50 % à 45 %.
Autrement dit, l’ensemble des mensualités de crédit (immobilier, auto, conso…) ne pourra plus dépasser 45 % des revenus nets mensuels de l’emprunteur.
Par exemple, un couple qui gagne 3 000 € nets par mois ne pourra plus consacrer que 1 350 € maximum au remboursement de ses crédits, contre 1 500 € avant.
- Bon à savoir
Ces nouvelles règles s’appliquent aux dossiers dont l’évaluation de solvabilité est réalisée à partir du 1er août 2026.
Un plafond qui reste (très) souple comparé à la France
Malgré ce changement, le crédit immobilier au Portugal reste beaucoup plus accessible qu’en France.
Dans l’Hexagone, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe le taux d’endettement maximal à 35 % des revenus nets.
Autrement dit, avec 45 %, le Portugal conserve 10 points de marge par rapport à la France.
De même, les durées d’emprunt sont aussi plus souples au Portugal :
Portugal | France | |
Taux d’endettement max | 45 % | 35 % |
Durée max (moins de 35 ans) | 40 ans | 25 ans |
Durée max (plus de 35 ans) | 35 ans | 25 ans |
Prenons par exemple un emprunteur de 30 ans qui souhaite emprunter 200 000 € :
- En France, sur 25 ans à 3,4 %, il rembourse environ 991 € par mois, pour un coût total du crédit d’environ 97 000 € ;
- Au Portugal, le même prêt sur 40 ans à 3,5 % ramène la mensualité à environ 774 €, soit plus de 200 € d’économie chaque mois. En contrepartie, la facture d’intérêts grimpe à près de 171 000 €, soit environ 74 000 € de plus qu’en France.
- Bon à savoir
Au Portugal, la majorité des crédits sont à taux variable (indexé à l’Euribor), donc la mensualité de 774 € n’est pas figée sur 40 ans, elle bougera avec l’Euribor. En France, le taux fixe garantit une mensualité stable.
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Pourquoi la Banque du Portugal durcit-elle les règles d’emprunt ?
Le Portugal n’a pas décidé de durcir les conditions d’octroi de prêt au hasard.
Ces derniers mois, avec la hausse des prix de l’immobilier, le montant des crédits accordés aux particuliers a explosé.
La Banque du Portugal pointe aussi un certain relâchement de la part des banques.
Il faut dire que le profil des emprunteurs a changé : depuis la mise en place de la garantie publique pour les jeunes de moins de 35 ans (qui permet de financer jusqu’à 100 % du bien), les nouveaux acheteurs ont en moyenne des revenus plus faibles, des taux d’endettement plus élevés et des durées d’emprunt plus longues.
Les autres changements à connaître
La baisse du taux d’endettement n’est pas la seule restriction sur les conditions d’octroi de prêt au Portugal qui s’applique au 1ᵉʳ août. Il y a aussi :
- Moins d’exceptions pour les banques : elles ne pourront accorder que 10 % de leurs crédits (par semestre) au-delà du plafond de 45 %, contre 15 % avant ;
- Des changements sur les durées d’emprunt : 40 ans maximum pour les emprunteurs qui ont jusqu’à 35 ans inclus (avant, le plafond de 40 ans était réservé aux moins de 30 ans).
- Fin du financement à 100 % pour les biens des banques : jusqu’ici, les banques pouvaient financer intégralement l’achat des biens immobiliers qu’elles détenaient (c’est-à-dire sans apport personnel). Désormais, ces biens passent sous les règles communes, soit 90 % maximum pour une résidence principale et 80 % pour les autres projets.
- Bon à savoir
Le changement sur le taux d’endettement n’est qu’une recommandation. Les banques peuvent donc y déroger à condition de se justifier. Mais le gouverneur de la Banque du Portugal, Álvaro Santos Pereira, a déjà annoncé, selon le média économique ECO, qu’il souhaite rendre ces règles juridiquement contraignantes, comme c’est le cas dans plusieurs pays européens.
Les Portugais empruntent davantage à taux variable
Au Portugal, la grande majorité des crédits immobiliers sont contractés à taux variable, indexés sur l’Euribor.
Les mensualités peuvent donc augmenter (ou baisser) au fil des révisions du taux, généralement tous les 3, 6 ou 12 mois.
C’est d’ailleurs pour cette raison que la Banque du Portugal applique une hausse supplémentaire (jusqu’à +1,5 point pour les prêts de plus de 10 ans) pour anticiper une éventuelle augmentation brutale des taux variables.
Les formules à taux mixte (une période fixe, puis un taux variable) se développent depuis quelques années au Portugal, mais la logique reste différente du taux fixe.
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