Au Portugal, les conflits d’héritage sont nombreux et certains biens immobiliers restent bloqués pendant des dizaines d’années. Pour résoudre ces situations et débloquer le marché, le Parlement portugais a voté une réforme du droit successoral qui autorise un héritier seul à déclencher la vente d’un bien bloqué par l’absence d’accord familial.
L'essentiel de l'actualité au Portugal
- La loi n° 49/2026, publiée le 17 août 2026, autorise le gouvernement à créer une procédure judiciaire de vente des biens immobiliers en héritage indivis ;
- Un seul héritier pourra saisir le tribunal deux ans après l’ouverture de la succession, sans l’accord des autres ;
- Le dispositif n’est pas encore applicable, mais le gouvernement a jusqu’à la mi-février 2027 pour publier le décret-loi.
Un seul héritier pourra déclencher la vente d’un bien bloqué
Actuellement au Portugal, tant qu’une succession n’est pas partagée, la maison ou le terrain appartient à l’héritage. Personne ne peut le vendre, le louer ou y faire des travaux sans l’accord de tous.
Ainsi, en cas de conflit familial ou si un héritier est injoignable, la situation peut rester bloquée plusieurs années.
Pour éviter ce type de situation, le nouveau texte crée un processus spécial de vente d’un bien immobilier intégré dans un héritage indivis (Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Integrada em Herança Indivisa).
Ainsi, n’importe quel héritier doté de pouvoirs de partage pourra demander au tribunal la mise en vente du bien.
- Bon à savoir
Le gouvernement portugais a présenté cette mesure comme un outil de politique du logement, et non comme une réforme du droit de la famille. Selon les chiffres qu’il a avancés, environ 3,4 millions de parcelles rurales et 500 000 logements urbains sont aujourd’hui immobilisés par des successions non réglées. Sur ces logements, 250 000 seraient en bon état mais restent fermés.
La procédure s’ouvre après deux ans
S’il n’y a aucun inventaire en cours, il faut que deux ans se soient écoulés depuis l’ouverture de la succession, c’est-à-dire depuis le décès, pour qu’un héritier puisse demander la vente.
Si un inventaire est déjà en cours, la demande peut être déposée immédiatement.
La procédure sera qualifiée d’urgente, ce qui signifie qu’elle passera devant les autres dossiers du tribunal. En l’absence d’opposition recevable, elle pourra passer directement à la phase de vente.
Dans ce cas, un prix de base sera fixé par une expertise technique indépendante, et en cas d’écart supérieur à 20 % entre deux évaluations, une troisième sera demandée.
La vente se fera ensuite, en règle générale, par enchères électroniques, mais une autre modalité reste possible si le dossier le justifie.
- Bon à savoir
Le nouveau régime s’appliquera à toutes les successions ouvertes et non encore partagées au jour de son entrée en vigueur.
Le refus de vendre ne suffira plus à bloquer le dossier
En cas de désaccord, les autres héritiers disposent d’un délai pour former une opposition motivée. Cette opposition devra invoquer des éléments de fond, par exemple une erreur d’évaluation du bien ou un problème de titularité (un héritier oublié, une part mal calculée, un titre de propriété contesté).
Il existe toutefois deux situations dans lesquelles la procédure ne s’applique pas :
- S’il s’agit de la résidence familiale d’un conjoint survivant, sauf s’il donne son consentement exprès ;
- Les héritiers et le conjoint survivant peuvent conserver le bien en le reprenant au prix atteint lors de la vente.
Sont également mis hors du dispositif les héritages en situation d’insolvabilité, afin de protéger les créanciers, ainsi que les cas où une convention d’indivision a été signée. Quand un héritier est mineur ou juridiquement incapable, l’intervention du ministère public et une autorisation judiciaire seront exigées.
Enfin, la procédure pourra être suspendue six mois, prolongeables de deux mois, pour laisser aux héritiers le temps de s’entendre.
La loi sera active en février 2027
Le texte publié le 17 août 2026 est une autorisation législative. Elle fixe le cadre et donne au gouvernement 180 jours, soit jusqu’au 18 février 2027, pour publier le décret qui lancera le processus.
Interrogée par le média portugais Notícias ao Minuto, la présidente de l’Ordre des solicitadores et agents d’exécution, Anabela Veloso, conseille aux familles de ne pas attendre et de préparer leur dossier dès à présent auprès d’un solicitador.
Elenina
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