La Banque du Portugal vient d’adopter de nouvelles règles pour durcir les conditions d’octroi des prêts immobiliers : dès le 1ᵉʳ août 2026, le taux d’endettement maximal passe de 50 % à 45 %.
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Le 2 juillet 2026, la Banque du Portugal a publié sa nouvelle Recommandation Macroprudentielle, qui remplace celle en vigueur depuis 2018.
La mesure phare, c’est la baisse du taux d’endettement maximal (le fameux DSTI) de 50 % à 45 %.
Autrement dit, l’ensemble des mensualités de crédit (immobilier, auto, conso…) ne pourra plus dépasser 45 % des revenus nets mensuels de l’emprunteur.
Par exemple, un couple qui gagne 3 000 € nets par mois ne pourra plus consacrer que 1 350 € maximum au remboursement de ses crédits, contre 1 500 € avant.
Ces nouvelles règles s’appliquent aux dossiers dont l’évaluation de solvabilité est réalisée à partir du 1er août 2026.
Malgré ce changement, le crédit immobilier au Portugal reste beaucoup plus accessible qu’en France.
Dans l’Hexagone, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe le taux d’endettement maximal à 35 % des revenus nets.
Autrement dit, avec 45 %, le Portugal conserve 10 points de marge par rapport à la France.
De même, les durées d’emprunt sont aussi plus souples au Portugal :
Portugal | France | |
Taux d’endettement max | 45 % | 35 % |
Durée max (moins de 35 ans) | 40 ans | 25 ans |
Durée max (plus de 35 ans) | 35 ans | 25 ans |
Prenons par exemple un emprunteur de 30 ans qui souhaite emprunter 200 000 € :
Au Portugal, la majorité des crédits sont à taux variable (indexé à l’Euribor), donc la mensualité de 774 € n’est pas figée sur 40 ans, elle bougera avec l’Euribor. En France, le taux fixe garantit une mensualité stable.
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Le Portugal n’a pas décidé de durcir les conditions d’octroi de prêt au hasard.
Ces derniers mois, avec la hausse des prix de l’immobilier, le montant des crédits accordés aux particuliers a explosé.
La Banque du Portugal pointe aussi un certain relâchement de la part des banques.
Il faut dire que le profil des emprunteurs a changé : depuis la mise en place de la garantie publique pour les jeunes de moins de 35 ans (qui permet de financer jusqu’à 100 % du bien), les nouveaux acheteurs ont en moyenne des revenus plus faibles, des taux d’endettement plus élevés et des durées d’emprunt plus longues.
La baisse du taux d’endettement n’est pas la seule restriction sur les conditions d’octroi de prêt au Portugal qui s’applique au 1ᵉʳ août. Il y a aussi :
Le changement sur le taux d’endettement n’est qu’une recommandation. Les banques peuvent donc y déroger à condition de se justifier. Mais le gouverneur de la Banque du Portugal, Álvaro Santos Pereira, a déjà annoncé, selon le média économique ECO, qu’il souhaite rendre ces règles juridiquement contraignantes, comme c’est le cas dans plusieurs pays européens.
Au Portugal, la grande majorité des crédits immobiliers sont contractés à taux variable, indexés sur l’Euribor.
Les mensualités peuvent donc augmenter (ou baisser) au fil des révisions du taux, généralement tous les 3, 6 ou 12 mois.
C’est d’ailleurs pour cette raison que la Banque du Portugal applique une hausse supplémentaire (jusqu’à +1,5 point pour les prêts de plus de 10 ans) pour anticiper une éventuelle augmentation brutale des taux variables.
Les formules à taux mixte (une période fixe, puis un taux variable) se développent depuis quelques années au Portugal, mais la logique reste différente du taux fixe.
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